Outlook 2026: Private Markets

Quali sono le tue previsioni per il 2026?

I cambiamenti ciclici e strutturali nel settore immobiliare rappresentano un’area di rischio e opportunità che vale la pena evidenziare per il prossimo anno. Mentre i valori patrimoniali hanno subito una brusca correzione, i mercati degli occupanti sono rimasti sorprendentemente resilienti. Per i proprietari di immobili, gli ultimi anni sono stati difficili, ma non si è trattato di una crisi. Si è trattato di un aggiustamento ciclico dei prezzi degli asset; non di un evento imprevisto. Le mutevoli condizioni di mercato hanno determinato l’illiquidità degli asset immobiliari, con valutazioni che alla fine hanno riflesso questo fenomeno. Con la ripresa dei volumi delle transazioni, ora si è tentati di dichiarare la fine di quel mercato difficile. Ma è anche fondamentale riconoscere che cambiamenti ciclici e strutturali possono verificarsi simultaneamente.

Consideriamo il lavoro ibrido come esempio di quest’ultimo. Ha avuto un profondo impatto sugli affitti degli uffici e, mentre gli uffici di prima qualità registrano affitti record, si registra anche una significativa debolezza nel settore degli uffici in generale. L’obsolescenza è un rischio reale per gli edifici più vecchi e, al di fuori delle grandi città, lo sviluppo di nuovi uffici è diventato in gran parte impraticabile poiché gli affitti non riescono a tenere il passo con i costi di costruzione. Il lavoro ibrido non ha cambiato ciò che facciamo, ma ha cambiato dove lo facciamo. E per una classe di asset immobili come il settore immobiliare, il “dove” è profondamente importante. Anche se i rendimenti dovessero ridursi, alcune parti del settore degli uffici probabilmente non vedranno una ripresa della domanda da parte degli occupanti.

La rivoluzione dell’intelligenza artificiale aggiunge un ulteriore livello di disruption. Sta generando un’enorme domanda di energia e necessita di infrastrutture di data center per supportarla. Ma il ritmo del cambiamento tecnologico comporta il rischio di un deprezzamento più rapido dei beni più vecchi. Nell’economia in generale, l’intelligenza artificiale rimodellerà l’attività degli inquilini, a volte migliorando la loro capacità di pagare l’affitto, a volte compromettendola. Con l’evoluzione dei modelli di business, aumenterà anche l’attrattiva di determinate località e, di conseguenza, i prezzi degli affitti cambieranno.

Quindi, anche se dovessimo assistere a una ripresa ciclica, potremmo trovarci contemporaneamente ad affrontare cambiamenti strutturali nel mercato immobiliare? I fallimenti degli inquilini sono un problema? Certamente, un indebolimento dell’economia potrebbe portare a un aumento delle insolvenze degli inquilini, con limitate prospettive di sostituzione. Riteniamo che sia i proprietari immobiliari che gli istituti di credito debbano rimanere vigili, monitorando attentamente il mix di inquilini e l’esposizione al settore.

Cosa rende il debito immobiliare un’asset class interessante nel 2026?

Uno dei punti di forza duraturi del debito immobiliare, in particolare dei prestiti senior, è la sua capacità di sovraperformare anche quando l’attività sottostante sottoperforma la sua sottoscrizione. Per questo motivo, continua a svolgere un ruolo fondamentale per gli investitori istituzionali che cercano diversificazione nella loro allocazione immobiliare. Il profilo di rendimento non correlato di questa classe di attività rispetto alle strategie immobiliari dirette costituisce un potente complemento e, sebbene gli obiettivi di rendimento per il debito immobiliare siano in genere inferiori a quelli per l’immobiliare diretto, si sono dimostrati molto più resilienti di fronte alle precedenti perturbazioni del mercato.

Anche la questione del rendimento merita di essere considerata. Per chi cerca rendimenti più elevati, il credito immobiliare potrebbe rappresentare un’opzione interessante, soprattutto con periodi di detenzione più brevi. Le strategie ad alto rendimento che investono in prestiti con leva finanziaria più elevata o prestiti subordinati sono probabilmente più correlate al settore immobiliare, ma lo fanno con costi di transazione trascurabili o negativi. Ciò significa che gli investitori obbligazionari (a differenza dei proprietari di immobili) hanno il potenziale per iniziare a ottenere rendimenti positivi fin dal primo giorno. In un mondo incerto, questo ha un valore.

I livelli di lending hanno retto bene nel corso del 2025 e l’aumento dei volumi di transazioni immobiliari per il prossimo anno rappresenta un’evoluzione positiva. Tuttavia, sebbene le previsioni di rendimento mostrino una certa crescita del capitale in alcuni sottomercati, le aspettative più generali sono ragionevolmente stabili. Pertanto, manteniamo un atteggiamento cauto nella nostra sottoscrizione. Continuiamo a ricercare un solido valore relativo e incoraggiamo un’esposizione diversificata al mercato degli occupanti.